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Juni 2007
Bauträgervertrag: BGH erklärt Bürgschaftsklausel für unzulässig

In Bauträgerverträgen ist vielfach vorgesehen, dass der Erwerber die Kaufpreisraten zahlen muss, nachdem der Bauträger eine Bürgschaft für Rückzahlungsansprüche (§ 7 MaBV) gestellt hat. Regelmäßig heißt es, dass die Bürgschaft für den Erwerber beim amtierenden Notar verwahrt werde. Der Notar teilt dem Erwerber mit, dass die Bürgschaft vorliegt. Danach ruft der Bauträger die Kaufpreisraten nach Baufortschritt ab.

 

Der BGH hat nun entschieden, dass eine derartige Klausel wegen Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unwirksam ist (BGH, Urteil vom 11.01.2007, NJW 2007, 1360 = IBR 2007, 208). Denn durch diese (übliche) Klausel werde nicht hinreichend deutlich, dass der Notar Treuhänder allein des Erwerbers sei und die Bürgschaft auf dessen einseitiges Verlangen jederzeit herauszugeben habe. Die Klausel sei daher insgesamt nichtig.

 

Die Unwirksamkeit dieser Bürgschafts-Klausel kann für den Bauträger gravierende Folgen haben. Der Bauträger kann die Fälligkeit der vereinbarten Ratenzahlungen (nach Baufortschritt) nicht mehr durch Stellung einer Bürgschaft herbeiführen. Vielmehr tritt die Fälligkeit erst ein, wenn die formellen Voraussetzungen ? u. a. Eintragung des Wohnungseigentums und der Vormerkung im Grundbuch ? vollständig vorliegen. Dies ist oft erst in einem späten Stadium oder gar nach Fertigstellung des Bauvorhabens der Fall.

 

Fazit für Ihre Vertragspraxis

 

In künftigen Verträgen muss entweder bestimmt werden, dass die Bürgschaft im Original an den Erwerber ausgehändigt wird, oder es muss klargestellt werden, dass der Notar jederzeit zur Herausgabe verpflichtet ist. Hierzu müsste ausdrücklich formuliert werden, dass der Notar die Bürgschaft treuhänderisch für den Erwerber verwahren soll, nur an dessen Weisungen gebunden ist und ohne Einschränkungen verpflichtet ist, die Bürgschaft jederzeit auf Verlangen des Erwerbers an diesen herauszugeben.

 

Bei bestehenden, noch nicht vollzogenen Verträgen können die Risiken eventuell dadurch verringert werden, dass den Erwerbern schriftlich und ohne Einschränkungen angeboten wird, die Bürgschaft jederzeit auf Verlangen herauszugeben. Ob dies in einem Rechtsstreit hilft, ist allerdings ungewiss.

 

Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht eine rechtliche Beratung im Einzelfall.

 

Wenn Sie hierzu weitere Fragen haben, sprechen Sie uns bitte gerne an.



Dr. Eckart Putzier

Putzier ? Rechtsanwälte und Notar

Berlin, im Juni 2007

 
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